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商品房买卖合同纠纷十大经典案例——商品房销售广告宣传不实构成违约,开发商需承担违约责任
发布时间:2016-12-13 13:54:50

【基本案情】 20096月,贾某在购买拓达公司开发的某小区房屋时,拓达公司向其发放的宣传册中称该小区环境良好,其中绿化率55%,容积率1.3。后贾某与拓达公司签订商品房预售合同,约定拓达公司将该小区301室房屋出售给贾某。2011年房屋建成交房后,贾某发现该小区的容积率仅有1.6,遂诉至法院,要求拓达公司承担违约责任。拓达公司认为宣传资料中的内容仅供购房者参考,双方签订的房屋买卖合同中并未对此内容进行约定,其不应当承担法律责任。法院审理后认为,拓达公司制作的宣传册对该小区绿化率、容积率等环境指标的描述具体且确定,足以让买受人产生信赖而签订商品房买卖合同并对房屋价格的确定有一定影响,故拓达公司在宣传册中的允诺虽然没有载入商品房买卖合同,也应当认定为合同的内容。本案中,拓达公司擅自提高容积率的行为,构成违约。据此,法院结合拓达公司提高容积率的幅度、贾某居住环境品质降低的程度、拓达公司违约超建可能获得的利益包括减少土地成本之支出等因素,根据公平原则和诚实信用原则,酌情确定拓达公司赔偿贾某6000元。

【法官点评】 关于开发商制作的广告和宣传资料中所载内容的性质的认定,《最高人民法院〈关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释〉》中第三条明确规定“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任。”因此,购房者在购房时有必要仔细查阅相关资料中宣传内容,尤其是一些足以影响房屋买卖合同订立及价格确定的重要宣传信息,审慎对待开发商对小区外部环境的宣传资料,对于涉及小区配套设施的重大问题应在合同条款内进行具体明确约定,以免日后发生纠纷。同时开发商广告宣传应当客观谨慎,防止因不实、虚假宣传承担赔偿责任。

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